환지방식으로 도시개발사업이 진행되는 경우 비사업용 토지 판단 ​

법인이 공통주택신축 목적으로 취득한 토지가 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 경우, 해당 토지에 대하여는 도시개발구역 지정ㆍ고시일부터 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지 기간에 2년을 더한 기간은 사업용으로 사용한 기간으로 보아 비사업용 토지 해당 여부를 판단하는 것임

[회신] 「법인세법」제55조의2 규정을 적용함에 있어 법인이 공통주택신축 목적으로 취득한 토지가「도시개발법」에 따른 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 경우, 해당 토지에 대하여는「법인세법 시행령」제92조의11 제1항 제1호 및 같은 법 시행규칙 제46조의2 제1항 제8호에 따라 「도시개발법」제9조의 도시개발구역 지정ㆍ고시일부터 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지 기간에 2년을 더한 기간(건축이 가능하게 된 날 전에 양도한 경우에는 양도일까지로 함)은 사업용으로 사용한 기간으로 보아 비사업용 토지 해당 여부를 판단하는 것입니다. 이 경우 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되었는지 여부는 해당 토지가 포함된 구획단위의 도시개발사업 공사 진행상황, 토지 현황 등에 따라 판단할 사항입니다. 1. 사실관계 ○ 질의법인은 도시개발사업지구의 공동주택부지를 환지로 부여받고자 PF 대출을 통하여 토지를 매입하였음 - 이후 공동주택부지로 환지 지정을 받은 상태에서 도시개발을 위한 도로개설, 택지분할, 택지성토, 상하수도 등 기반시설공사 및 측량 구분이 전혀 이루어지지 않은 상태(구릉지의 포도밭)에서 경매로 양도됨 - 토지 취득, 환지지정, 경매 등의 일련 과정은 아래와 같음 ․ 2007.05.〜2009.04. 도시개발사업부지 내 토지 매입 ․ 2009.03. 도시개발사업 실시계획 인가 ․ 2009.12. 도시개발사업 환지계획 인가 및 환지 지정 ․ 2014.07. ○○기업 도시개발 기반공사 착공 ․ 2014.12. 질의법인 보유 토지 경매로(소유권 이전) ․ 2015.07. ○○기업 공동주택 건축물 착공 ․ 2020.03. 도시개발 기반시설 준공 전 및 환지처분 전 상태 2. 질의내용 ○ 환지방식으로 도시개발사업이 진행되고 있는 토지를 도로, 택지성토, 상하수도 등 기반시설공사나 특량구분이 이루어지지 않고 환지처분 전 상태에서 처분하는 경우 비사업용 토지 해당여부 3. 관련법령 ○ 법인세법 제55조의2 【토지등 양도소득에 대한 과세특례】 ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. 3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액 ② 제1항제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. ③ 제1항제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. ○ 법인세법 시행령 제92조의3 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제55조의2제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다. 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. ○ 법인세법 시행령 제92조의11 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 법 제55조의2제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간 2. 토지를 취득한 후 「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간 3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간 ○ 법인세법 시행규칙 제46조의2 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 영 제92조의11제1항제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 해당 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가 「건축법」 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간 2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간 8. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년 13. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제12호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간 ○ 소득세법 시행규칙 제83조의5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 영 제168조의14제1항제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. 8. 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년 ○ 도시개발법 제2조 【정의】 ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "도시개발구역"이란 도시개발사업을 시행하기 위하여 제3조와 제9조에 따라 지정·고시된 구역을 말한다. 2. "도시개발사업"이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. ○ 도시개발법 제9조 【도시개발구역지정의 고시 등】 ⑤ 제7조제1항에 따라 도시개발구역지정에 관한 주민 등의 의견청취를 위한 공고가 있는 지역 및 도시개발구역에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지 분할, 물건을 쌓아놓는 행위, 죽목의 벌채 및 식재 등 대통령령으로 정하는 행위를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. ○ 도시개발법 제11조 【시행자 등】 ① 도시개발사업의 시행자(이하 "시행자"라 한다)는 다음 각 호의 자 중에서 지정권자가 지정한다. 다만, 도시개발구역의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 제5호의 토지 소유자나 제6호의 조합을 시행자로 지정한다. 6. 도시개발구역의 토지 소유자( 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제28조 에 따라 면허를 받은 자를 해당 공유수면을 소유한 자로 보고 그 공유수면을 토지로 본다)가 도시개발을 위하여 설립한 조합(도시개발사업의 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에만 해당하며, 이하 "조합"이라 한다) ○ 도시개발법 제21조 【도시개발사업의 시행 방식】 ① 도시개발사업은 시행자가 도시개발구역의 토지등을 수용 또는 사용하는 방식이나 환지 방식 또는 이를 혼용하는 방식으로 시행할 수 있다. ○ 도시개발법 제36조 【환지 예정지 지정의 효과】 ① 환지 예정지가 지정되면 종전의 토지의 소유자와 임차권자등은 환지 예정지 지정의 효력발생일부터 환지처분이 공고되는 날까지 환지 예정지나 해당 부분에 대하여 종전과 같은 내용의 권리를 행사할 수 있으며 종전의 토지는 사용하거나 수익할 수 없다. ○ 도시개발법 제40조 【환지처분】 ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다. ○ 도시개발법 제50조 【준공검사】 ① 시행자(지정권자가 시행자인 경우는 제외한다)가 도시개발사업의 공사를 끝낸 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공사완료 보고서를 작성하여 지정권자의 준공검사를 받아야 한다. 4. 관련예규 등 ○ 사전답변 법규법인2013-507, 2014.02.10 「법인세법」제55조의 2 제3항에 따라 비사업용 토지로 보지 아니하는 특례를 적용함에 있어서, 주택신축 판매업을 영위하는 내국법인이 주택신축 목적으로, 주택신축이 가능한 토지를 취득한 후 「도시개발법」에 따른 환지방식으로 도시개발사업이 시행됨에 따라 토지의 사용이 사실상 제한된 경우 해당 토지는 「도시개발법」제9조의 ‘도시개발구역 지정ㆍ고시일’부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날(건축이 가능하게 된 날 전에 양도한 경우에는 양도일)까지 기간은 「법인세법 시행령」제92조의 11 제1항 제1호의 “법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지”로 보는 것임 다만, 귀 세법해석 사전답변 신청의 경우가 이에 해당하는지는 토지의 취득 목적과 실제 이용현황 및 본래 용도의 변경가능성 등도 아울러 고려하여 사실판단 하시기 바람 ○양도, 기획재정부 재산세제과-60, 2014.01.21 도시지역 내 주거지역으로 지정된 농지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 개발행위허가제한구역으로 지정되거나 도시개발법에 따라 도시개발구역으로 지정되어 건축물 건축 등 개발행위가 제한되는 경우 개발행위허가제한구역 및 도시개발구역으로 지정고시된 날부터 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제1호 의 규정에 따른 ‘법령에 따라 사용이 제한된 토지’로 보는 것입니다. ○ 양도, 서면인터넷방문상담5팀-1113, 2008.05.26 토지를 취득한 후 「도시개발법」에 따른 환지방식으로 도시개발사업이 시행됨에 따라 토지의 사용이 사실상 제한된 경우 해당 토지는 「도시개발법」 제9조 의 ‘도시개발구역 지정·고시일’부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날(건축이 가능하게 된 날 전에 양도한 경우에는 양도일)까지 기간은 「소득세법 시행령」 제168조 의 14 제1항 규정의 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지로 보는 것이며, 이 경우 해당 토지가 농지로서 경작에 제한을 받지 아니하는 기간은 법령에 따라 사용이 제한된 토지에 해당하지 아니합니다. ○ 양도, 서면인터넷방문상담5팀-585, 2008.03.19 2. 위 “1”을 적용함에 있어 토지를 취득한 후 「도시개발법」에 따른 도시개발구역으로 지정되어 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 경우 「소득세법 시행령」 제168조 의 14 제1항 및 같은법 시행규칙 제83조의 5 제1항 제8호의 규정에 의하여 그 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능하게 된 날까지의 기간에 2년을 더한 기간은 ‘사업용으로 사용한 기간’으로 보는 것이며, 이 경우 ‘사업시행지구로 지정된 날’은 「도시개발법」 제9조 의 ‘도시개발구역 지정 고시일’을 말하는 것입니다. ○ 법규과-295, 2011.03.17 내국법인이 1997년 1월 재개발사업 인가를 받아 1997년부터 2002년까지 취득한 토지를 시공사의 변경, 이해관계자의 의견 상충으로 사업에 직접 사용하지 아니하고 2008년 5월 나대지 상태로 양도한 토지는 「법인세법 시행규칙」 제46조 의 2 제1항 제13호에 따른 ‘도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지’에 해당되지 아니하는 것임 ○법인, 법인세과-363, 2014.08.22 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지는 사용이 금지 또는 제한된 기간을 「법인세법 시행령」제92조의11제1항에 의해 같은 법 제55조의2제2항각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 것으로 보아 비사업용 토지 해당여부를 판정하는 것이나, 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지를 취득한 경우에는 금지 또는 제한된 기간에 대해 「법인세법 시행령」제92조의11제1항의 규정을 적용할 수 없는 것입니다.